Hypotekárna kalkulačka

Ako sa počíta splátka hypotéky

Banky používajú anuitný vzorec: splátka = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), kde P je výška úveru, i mesačná úroková sadzba (ročná sadzba delená 12) a n počet mesačných splátok. Splátka je počas fixácie stále rovnaká, mení sa len jej zloženie: úrok sa vždy počíta z aktuálneho zostatku dlhu, takže spočiatku tvorí veľkú časť splátky a postupne ho nahrádza istina.

Príklad: úver 150 000 € so sadzbou 3,9 % ročne na 30 rokov. Mesačná sadzba je 3,9 % ÷ 12 = 0,325 % a splátka vychádza 707,50 €. Z prvej splátky pripadne na úrok 150 000 × 0,00325 = 487,50 € a na istinu len 220,00 €. Za celých 30 rokov zaplatíte 254 701,76 €, teda na úrokoch preplatíte 104 701,76 € - 70 % požičanej sumy. Presné zloženie každej splátky ukazuje graf a tabuľka pri kalkulačke.

Koľko preplatím na hypotéke

Preplatenie najviac ovplyvňujú sadzba a doba splácania. Dlhšia doba znamená nižšiu mesačnú splátku, no úroky platíte dlhšie a z pomalšie klesajúceho dlhu. Porovnanie pre úver 150 000 € pri sadzbe 4 % ročne:

Skrátenie splácania z 30 na 20 rokov zvýši splátku o 192,85 €, ale ušetrí 39 652,30 € na úrokoch. Podobne fungujú mimoriadne splátky: znižujú istinu, z ktorej sa úrok počíta, takže skracujú splácanie a šetria úroky. Zo zákona môžete raz ročne bezplatne splatiť časť istiny a ku koncu fixácie aj celý úver bez poplatku - presné podmienky určuje zmluva.

Splátka podľa úrokovej sadzby

Mesačná splátka úveru 100 000 € podľa sadzby a doby splácania. Splátka rastie úmerne s výškou úveru: pre 200 000 € sú hodnoty dvojnásobné, pre 50 000 € polovičné.

Už zdanlivo malý rozdiel v sadzbe znamená pri hypotéke tisíce eur: pri 100 000 € na 30 rokov je rozdiel medzi sadzbou 4 % a 5 % 59,40 € mesačne, teda asi 21 384 € za celé splácanie. Preto sa oplatí porovnať viac bánk a rokovať o sadzbe. Aktuálne priemerné sadzby hypoték zverejňuje Národná banka Slovenska.

Fixácia: čo sa stane so splátkou po jej skončení

Sadzba hypotéky nie je pevná na celých 30 rokov, ale len počas fixácie - najčastejšie 3, 5 alebo 10 rokov. Po jej skončení banka ponúkne novú sadzbu podľa aktuálneho trhu a splátka sa nanovo prepočíta zo zostatku dlhu a zvyšnej doby splácania. Kratšia fixácia máva nižšiu sadzbu, dlhšia zas chráni pred rastom sadzieb.

Príklad z úveru vyššie: po 5 rokoch splácania zostáva z 150 000 € dlh 135 451,16 €. Ak by sadzba po fixácii stúpla z 3,9 % na 5,5 %, splátka na zvyšných 25 rokov by sa zvýšila z 707,50 € na 831,79 €, teda o 124,29 € mesačne. Pri poklese sadzby splátka rovnako klesne. Nový stav si vypočítate tak, že do kalkulačky zadáte zostatok dlhu, novú sadzbu a zvyšnú dobu splácania.

Koniec fixácie je aj ideálny čas na refinancovanie: úver vtedy môžete bez poplatku preniesť do banky s lepšou ponukou alebo bezplatne splatiť jeho ľubovoľnú časť.

LTV, bonita a RPMN

Kalkulačka počíta splátku z údajov, ktoré zadáte. Či vám banka požičia a za akú sadzbu, závisí od ďalších parametrov:

• LTV (loan to value) je pomer úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Bežné hypotéky majú LTV do 80 %, vyššie LTV banky poskytujú len obmedzene a s drahšou sadzbou - zvyšok ceny nehnuteľnosti treba pokryť z vlastných úspor.
• Bonita je schopnosť úver splácať. Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska nesmie celkový dlh spravidla presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu a splátky všetkých úverov môžu tvoriť najviac 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima.
• RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) vyjadruje celkovú cenu úveru vrátane poplatkov a poistenia, preto je vždy vyššia ako úroková sadzba. Ponuky bánk porovnávajte cez RPMN pri rovnakej sume aj dobe splácania.

Práva pri predčasnom splatení a náležitosti úverov na bývanie upravuje zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie, spotrebné úvery zákon č. 129/2010 Z. z. Informácie na tejto stránke nenahrádzajú finančné poradenstvo.